Gebäudeabschreibung: Neues vom BMF zur Kaufpreisaufteilung
Nach dem Kauf eines Mietobjekts sind Vermieter naturgemäß daran interessiert, dass das Finanzamt (FA) einen möglichst hohen Teil des Kaufpreises dem Gebäude zuordnet, denn nur dieser Kostenteil fließt in die Bemessungsgrundlage zur Gebäudeabschreibung ein.
Der Teil des Gesamtkaufpreises, der auf den nicht abnutzbaren Grund und Boden entfällt, ist demgegenüber nicht abschreibbar – kann also keine steuermindernde Wirkung entfalten.
Das Bundesfinanzministerium hat im Februar 2025 auf seiner Internetseite eine aktualisierte Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bei bebauten Grundstücken veröffentlicht.
Ein Gesamtkaufpreis kann damit auf den Boden- und Gebäudewert aufgeteilt werden. Dem Berechnungsschema liegt die höchstrichterliche Rechtsprechung zugrunde, nach der ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte aufgeteilt werden muss.
Hinweis:
Anhand der Berechnungshilfe können Vermieter die Kaufpreisaufteilung entweder selbst durchführen oder die Plausibilität ihrer eigenen Wertansätze überprüfen.
Auch die Finanzämter nutzen die Arbeitshilfe. Abrufbar ist das aktualisierte Berechnungs-Tool unter www.bundesfinanzministerium.de.
Vermieter sollten wissen, dass eine bereits im Kaufvertrag vorgenommene Kaufpreisaufteilung nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung grundsätzlich von den Finanzämtern akzeptiert werden muss.
Das Ergebnis aus der Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung darf also nicht reflexartig zugrunde gelegt werden.
Eine vertraglich vorgenommene Aufteilung ist für das Finanzamt aber nicht bindend, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Kaufpreis nur zum Schein bestimmt worden ist oder ein steuerlicher Gestaltungsmissbrauch vorliegt.
Wurden durch die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und erscheinen sie wirtschaftlich nicht haltbar, können Finanzämter und Finanzgerichte sie daher verwerfen und eine anderweitige Aufteilung (z.B. nach der Arbeitshilfe) vornehmen.
Eine Abweichung von maximal 10 % und nicht mehr als 10.000 € wird von der Finanzverwaltung aber im Regelfall akzeptiert.