Zinsswap: Ausgleichszahlungen zählen nicht zu Vermietungseinkünften

Um das Risiko künftiger Zinsänderungen zu begrenzen, können variabel verzinste Darlehen durch sogenannte Zinsswap-Geschäfte abgesichert werden. Solche Termingeschäfte dienen der Risikooptimierung und der Zinssicherung. Wird ein Zinsswap vorzeitig aufgelöst, darf die dafür anfallende Ausgleichszahlung nach einem neuen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) jedoch nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.

Geklagt hatte eine vermögensverwaltende Gesellschaft, die ein variabel verzinstes Darlehen aufgenommen und zur Abfederung des Zinsrisikos eine Swap-Vereinbarung mit der Darlehensgeberin geschlossen hatte. Als die Zinsen sanken, entschied sie sich zu einer vorzeitigen Auflösung des Swaps und leistete dafür eine hohe Ausgleichszahlung. Der BFH entschied, dass die laufenden Swap-Zahlungen zwar Werbungskosten der Vermietungseinkünfte sind, die Ausgleichszahlung für die vorzeitige Beendigung des Swaps jedoch nur im Bereich der Kapitaleinkünfte berücksichtigt werden kann. Mit dem vorzeitigen Ausstieg aus dem Swap-Geschäft hat der Swap seinen unmittelbaren Zusammenhang mit der Finanzierung des Mietobjekts verloren.

Hinweis: Dieser steuerliche Unterschied ist für Vermieter nachteilig, da Verluste aus Kapitaleinkünften nur begrenzt verrechenbar sind.